深圳房产:南山板块深度分析,今后 买房再也不怕被坑

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问:九叔你好,今年想购置一套用于自住的房产,预算2000-3000,基于自住,劈面积和学区都有需求。我老公喜欢别墅,看了都会山谷和曦城以及九号公馆别墅,都会山谷,地段好,带南外学区,曦城,九号公馆,宜居,学区一般,但价钱相对都会山谷自制。另外我们也看过南山一些大平层,总以为面积比别墅小许多,九叔对于别墅怎么看,相对于平层,哪个更具投资价值,涨幅大,对3个体墅盘有什么建议。谢谢

答:你好,先说说CEO盘 CEO盘没有明确的界说,但至少有以下两个特征:

1、户型大、单价高、总价也高;

2、二手流动性极差,涨幅也很低; CEO的指标是要细化的,有的盘单价高,但套总价低,好比说深圳湾,1500-2000万左右的3-4房,遇到市场好的时候,流动性并不会太差,甚至恒裕二都不能算,为什么呢?

1、83平三房两卫、89平四房两卫,套内划分在100平、120平以上;

2、精装修、勤学位,这是许多高收入白领能够接受的规模;

3、170平四房三卫看海、保姆间,总价跟上海的豪宅比可能只能算入门。 综上,深圳湾的大部门“刚豪”,其实可以称之为“区域标杆住宅”,因为总价低、赠送多的原因,单价短时间内依然有向上冲的动力。宝中的壹方中心、熙龙湾、科技园的华润城都可以称之为“区域标杆住宅”。 那么深圳哪些屋子可以称之为CEO呢? 淘金山就是CEO,90%的户型是150平以上的双拼,山沟沟里的两梯四户,翻看了链家的成交记载,偌大的小区,2016、2017、2018三年仅仅成交三套房。 没有花园、学位、地铁支撑,独靠“深圳湾公馆”这个名字奠基十五万加单价的单体楼,可直接纳入CEO住宅序列 像远郊的曦城别墅、鲸山觐海、汉京九榕台自是CEO不用说了 总结CEO最重要的一个特征:投资客的扑街地、土豪们的收割机! 这几个盘对比,优先都会山谷。 别墅还是大平层? 这个问题就像疾驰还是宝马、贝多芬还是莫扎特、肯德基还是麦当劳,永远是见仁见智,讨论不出确定效果。

不如分差别需求的人群来定吧。 追求便利度:大平层;追求私密性;别墅。 追求都会效率:大平层;追求清闲平静,别墅。 喜欢都会景观:大平层;喜欢绿化花卉,别墅。 市区服务业:大平层;郊区制造业:别墅。 装修预算有限:大平层;装修预算无限:别墅。 家里车少:大平层;家里车多:别墅。 不希望房间太大:大平层;房间越大越好:别墅。

实际上,同一级别地段,别墅单价总价都要高于大平层。 享受生活,追求生活品质,别墅很受有一定经济条件人的喜爱和追捧,更是身份的象征,有天有地,依山傍水,中介的口号更是:戎马一生必有一墅。 深圳是个年轻的都会,平均年事32.5岁,许多富豪都很年轻,他们从事科技、创新、金融类行业,这些行业必须是在CBD,别墅区的位置一般都位于远郊,天天往返花费2个小时,一年下来就有一个月在路上,有钱人的时间更值钱。 大平层一般处于CBD四周,地铁、商业、海景、配套教育(贵族学校)相对完善,交通也便捷,这类物业不受政策层面的影响,2015年之后深圳大多数物业持平或微跌,但深圳湾的物业每年都有独立的行情。 别墅适合养老休闲,深圳是个创业之城,奋斗之城,年轻的富豪选择了距离事情上班更近的大平层,例如许家印和他的高管们搬到深圳后买了几套深圳湾一号,喜之郎老板住深圳湾一号,宝能老板住在太古城,鸿荣源的老板住在壹方玖誉… 所以无论居住投资我的建议是只管买CBD四周的商业大平层,海景、商业、教育、交通、升值潜力都具备了 如果思量升值潜力 自住 学区 性价比综合思量,更推荐大平层。

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